Você está aqui:Home>Perguntas Frequentes

Perguntas Frequentes

A Rokrisa esclarece suas dúvidas. Veja aqui as principais perguntas que você precisa fazer ao comprar um imóvel:

 

Dúvidas Gerais

É o início das vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação.

Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

Entre em contato com a incorporadora, pedindo informações, visitando os seus empreendimentos e pesquisando sobre sua marca. Você também pode verificar se as obras em andamento da incorporadora estão sob regime de patrimônio de afetação, o que garante a entrega da obra terminada.

Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.

O plantão de vendas é usualmente construído no mesmo local do empreendimento imobiliário. Nele você pode encontrar plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como algumas vezes, o apartamento decorado. No plantão encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento, a disponibilidade de unidades, seus respectivos preços e formas de pagamento.

A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.

Sim. Além de o imóvel poder servir como uma fonte de renda extra, através de aluguéis, nos últimos anos, a sua valorização média está sendo maior que a inflação.

É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio e a incorporadora, onde serão discutidas questões referentes ao condomínio, seu funcionamento e regras. Nesta reunião, usualmente elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

Chama-se Administradora Condominial a uma empresa que presta serviços de administração de imóveis em condomínio. Entre seus serviços, está a assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem valor ao condomínio.

O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. 

É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal dos gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembleia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.

Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. É aconselhável buscar esta informação para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento. É importante considerar que o valor estimado da taxa condominial pode variar até a instalação do condomínio, considerando alterações de preços de serviços e produtos.

Via de regra, após a emissão do Habite-se pela prefeitura local, a incorporadora convocará os adquirentes das unidades para instalar o condomínio e eleger seus representantes, sendo devidas, a partir desta assembleia, a taxa condominial e demais despesas relacionadas com o funcionamento do condomínio.

Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada após o registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a rerratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente no momento da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.

O projeto do empreendimento que será composto por unidades autônomas é aprovado pela prefeitura local, que emitirá os alvarás de aprovação e de construção, permitindo o início das obras. Além disso, se necessário, o projeto deverá igualmente ser aprovado por outros órgãos estaduais e federais conforme exigência do município.

Para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação, é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente respeitadas. Além das regras internas de cada loteamento ou condomínio, devem ser respeitadas as diretrizes e restrições constantes na lei do município onde o loteamento está inserido.

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não.

É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pelo município onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

Imóvel

A fase de lançamento de um empreendimento imobiliário é quando você pode encontrar as melhores condições de preço e forma de pagamento. Além disso, existe uma maior disponibilidade de unidades para que você escolha a de sua preferência.

É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele ainda será construído e entregue pela incorporadora ao proprietário dentro de um prazo estipulado  na incorporação. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura.

Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras financeiramente saudáveis, com tradição e credibilidade.

É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.

Algumas incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamento. Usualmente, estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador.

É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, na hora da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.

Após a conclusão das obras, com a emissão, pela prefeitura local, do certificado de conclusão da obra (Habite-se), o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, poderá ser imitido na posse observando-se todas as disposições constantes do contrato celebrado. Usualmente, quando ainda há saldo devedor do preço a ser pago pelo cliente, este será imitido na posse do imóvel a partir da assinatura da escritura definitiva de venda e compra com pacto de Alienação Fiduciária ou outra garantia semelhante ou, ainda, quando da contratação de financiamento bancário objetivando o pagamento do referido saldo devedor. Na maioria dos casos, a assinatura desses instrumentos somente acontecerá após a averbação da construção e registro da especificação de condomínio junto ao competente Registro de Imóveis, com a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Na hipótese de o preço da unidade autônoma estar devidamente quitado, o cliente poderá ser imitido na posse de seu imóvel tão logo efetivada a vistoria de sua unidade autônoma.

A vistoria do imóvel é o ato pelo qual o comprador, após convocação da incorporadora, comparece no imóvel, acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora, para verificar se o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo e se o mesmo encontra-se em condições de uso, devendo nesse caso firmar boletim de vistoria do imóvel demonstrando a sua concordância com a edificação, requisito para a sua imissão na posse do mesmo.

Após o recebimento do imóvel, esse pode ser reformado desde que: (I) a alteração seja compatível com especificações construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade técnica e não gere quaisquer riscos à solidez e segurança do empreendimento, (III) não acarrete quaisquer danos aos demais condôminos ou áreas comuns, observados os termos da Convenção e Regimento Interno do Condomínio, (IV) a referida reforma seja aprovada, quando for o caso, em assembleia geral de condôminos convocada para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislação municipais e obtidas as aprovações necessárias em todos os órgãos responsáveis.

Garantia técnica é o período em que a construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação a vícios que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da venda através do Manual do Proprietário, específico da sua unidade, adquirido no ato de entrega das chaves. O Manual do Proprietário contém todos os prazos de garantia e instruções de uso, operação e manutenção dos itens da unidade.

Financiamento de um imóvel

Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição de moradia própria o proponente deve atender aos seguintes pré-requisitos:

- Contar com o mínimo de três anos, considerando todos os períodos de trabalho, sob o regime do FGTS;

- Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do Território Nacional.

- Não ser proprietário, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel residencial concluído ou em construção localizado:

- No município onde exerce sua ocupação principal;

- Na região metropolitana na qual se situe o município onde exerce sua ocupação principal;

- Nos municípios limítrofes daquele onde exerce sua ocupação principal;

- No atual município de residência;

- No município onde pretende adquirir com o uso do FGTS.

A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.

Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à incorporadora.

As instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção.

Os custos com o processo de repasse são arcados pelo adquirente e incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI), valores esses que variam conforme o valor de cada imóvel. O imposto e emolumentos são devidos pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em garantia ao banco pelo financiamento contratado.

Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.

Contrato, legislação e tributos

O regime de patrimônio de afetação transforma cada empreendimento em um patrimônio próprio, separando-o totalmente dos demais bens da incorporadora responsável pela sua construção. Isto garante que o capital recebido de vendas de unidades do empreendimento seja exclusivamente empregado na edificação, evitando que os recursos destinados a este empreendimento seja utilizado em outros, e assim servindo como meio de garantir o bom andamento das obras e a sua conclusão. O patrimônio de afetação oferece mais segurança ao comprador, pois separa o empreendimento da incorporadora, com seu próprio CNPJ, contabilidade e conta bancária, para que o dinheiro destinado ao empreendimento seja utilizado somente nele.

Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

O valor da corretagem de vendas paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda. O valor da corretagem deverá estar incluído no preço acordado no compromisso de compra e venda, e será repassado para a imobiliária pela própria incorporadora.

É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.

Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.

Após assinatura da escritura pública de venda e compra, o comprador do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro desta perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, os custos cartorários, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultados no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo seu recolhimento.

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma sociedade empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos imobiliários é muito comum.

É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de compra e venda, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a consequente abertura de matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante a promessa de compra e venda do referido imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel, a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação do “novo adquirente”, bem como deverá ser observado o que dispõe o contrato originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e eventuais taxas ou demais despesas incidentes.

O estrangeiro, domiciliado ou não no Brasil, com ou sem visto permanente, pode adquirir imóveis no País, originados de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64. Mas, para isso, é necessário ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) conforme exigência do art. 20 da Instrução Normativa n°- 461/2004 da Secretaria da Receita Federal. Sem CPF no Brasil, o estrangeiro não poderá firmar instrumento público ou particular de compra e venda de imóvel e requerer o seu registro no cartório de imóveis competente. Para o estrangeiro obter inscrição no CPF, são necessários os seguintes documentos: (a) passaporte válido e/ou RNE válido, (b) Certidão de Nascimento traduzida para o português por tradutor juramentado e autenticada pelo Consulado Brasileiro no país de origem e (c) formulário de Ficha Cadastral de Pessoa Física devidamente preenchido. O pedido de inscrição no CPF pode ser feito nos Consulados Brasileiros no exterior, na Secretaria da Receita Federal, iniciando-se pelas agências de Correio ou do Banco do Brasil. A solicitação de CPF de estrangeiro pode ser feita por meio de procurador. Usualmente, as incorporadoras exigem que o estrangeiro não residente no Brasil constitua procurador no Brasil para o cumprimento das obrigações subsequentes assumidas no contrato e para fins de envio de comunicação a respeito do empreendimento, andamento da obra, etc.

Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.

O Habite-se ou Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO), é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder à entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.

Após a conclusão da obra, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se, ou CVCO, e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente pode ocorrer de 30 a 45 dias contado do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

O Alvará de Execução é a licença para construção emitida pelo município em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades.

É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. 

Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. 

É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.

Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.

A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente da unidade ainda não finalizada.

É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

No contrato de compra e venda são essenciais as cláusulas que especifiquem: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplência e atraso no pagamento do preço na forma ajustada. Também deve conter o prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

O contrato de compra e venda é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de compra e venda, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de compra e venda) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.

Conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro, para que o imóvel seja efetivamente transferido de titularidade, é necessário o registro desta perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou da escritura pública.

Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 180 dias, que pode ser utilizado na construção do empreendimento, independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior.

A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado.